Użytkowanie wieczyste

środa, 17 listopada 2010

Przy kupnie mieszkania zwykle decydującymi czynnikami są: cena, metraż i lokalizacja. Najpierw oglądamy, a potem wchodzimy w szczegóły. Bywa, że kiedy jesteśmy zauroczeni i zaabsorbowani oglądaniem, umyka nam coś istotnego. A diabeł - jak zwykle - tkwi w szczegółach. Tym szczegółem może być forma własności gruntów, na którym znajduje się nieruchomość. Nadal dużą liczbę budynków wznosi się na gruntach użytkowanych wieczyście. Znaczy to tyle, że grunty nie są własnością spółdzielni czy dewelopera, a Skarbu Państwa. Deweloper jedynie użytkuje grunt, na którym znajduje się np. budynek mieszkalny.

Oczywiście użytkowanie wieczyste gruntów, na których znajduje się zkupiony przez nas lokal, można później przekształcić na własność, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami. Nie łudźmy się jednak, że użytkowanie wieczyste jest bezpłatne. W tym wypadku też będziemy musieli zapłacić - tyle że inną stawkę.


Wieczyste, czyli prawie własne

KSIĘGA WIECZYSTA
To urzędowy rejestr, który określa stan prawny nieruchomości. Można się z niego dowiedzieć, czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości lub lokalu. Każdy może zapoznać się z jej treścią w obecności pracownika sądu. Sądy prowadzą też księgi wieczyste w wersji elektronicznej, dostępne już przez Internet.

Użytkowanie wieczyste, to użytkowanie gruntów należących do Skarbu Państwa na określonych zasadach. Zasady te zawarte są w umowie, na podstawie której państwo oddaje w użytkowanie dany grunt. Umowa taka powinna zawierać czas użytkowania oraz określać sposób korzystania z powierzonych gruntów. To właśnie w niej ustalane są szczegóły dotyczące budynków (dotyczące m.in. wielkości i przeznaczenia), jakie zostaną wybudowane na oddanej do użytku ziemi. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste następuje w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Informacja o tym, że państwo oddaje nam dany grunt w takie użytkowanie musi być zapisana w księdze wieczystej.

WAŻNE
Wniosek o przedłużenie użytko- wania należy zgłosić do odpowiedniej jednostki nie później niż na 5 lat przed upływem okresu obowiązywania użytkowania wieczystego.

Państwo może przekazać swoje grunty do użytku na okres od 40 do 99 lat. Później umowa wygasa. Istnieje możliwość ubiegania się o przedłużenie czasu użytkowania o kolejne 99 lat. Oczywiście nie ma nic za darmo. Państwo za oddanie nam nieruchomości w użytkowanie wieczyste najpierw pobiera jednorazową opłatę, a później opłaty roczne. Pierwsza opłata waha się w granicach od 15 do 25 procent ceny danej nieruchomości, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wysokość opłaty rocznej ustalana jest ustawowo i waha się od 0,3 do 3 procent ceny nieruchomości. Zależy ona od wielkości powierzchni budynku; udziału w prawie użytkowania wieczystego działki, na której stoi budynek, a także od wartości nieruchomości. Opłaty dokonuje się z góry do 31 marca za dany rok. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza możliwość podwyższania i obniżania opłaty rocznej. Jest to tak zwana aktualizacja. Zgodnie z prawem właściciel gruntu, czyli państwo raz w roku może dokonać aktualizacji, jeśli wartość nieruchomości ulegnie zmianie.


Własność a użytkowanie wieczyste

WAŻNE
Budynki wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego.

Rozważając możliwość kupna nieruchomości wybudowanej na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste dobrze jest wiedzieć, czym użytkowanie takie różni się od prawa własności. Otóż na pierwszy rzut oka tych różnic jest niewiele. Użytkownik wieczysty, podobnie jak właściciel gruntu może ziemię sprzedać, oddać w dzierżawę, obciążyć albo przepisać w spadku. Również budynki, które wybudował na gruntach oddanych w użytkowanie, są jego własnością. W tych kwestiach przysługują mu prawa równe właścicielowi. Jednak jest pewne „ale”. Po upływie czasu, na jaki został mu powierzony grunt, użytkownik wieczysty musi ponownie złożyć wniosek o przedłużenie możliwości jego użytkowania. Państwo może odmówić przedłużenia takiej umowy ze względu na „ważny interes społeczny”. Problem taki nie istnieje, gdy jesteśmy właścicielami gruntu (nieruchomości).

Drugą sprawą jest określany w umowie sposób zagospodarowania gruntu. Gdy staramy się o wieczyste użytkowanie gruntów, musimy przedstawić odpowiednim jednostkom plan zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy należy okreslić, co chcemy wybudować na oddanym nam w użytkowanie terenie i jakiej to będzie wielkości, podać terminy rozpoczęcia i zakończenia budowy. W tych sprawach wiąże nas umowa i jeśli nie dopełnimy jej warunków, poniesiemy z tego tytułu kary. Kiedy jest się właścicielem gruntu, nie ma obowiązku z góry deklarować, jakie będzie przeznaczenie budynków, które  na tym gruncie postawimy. Zaczynamy i kończymy budowę, kiedy chcemy. Nikogo to nie obchodzi, bo to nasza własność i nasza sprawa. Jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z powierzonych gruntów w sposób sprzeczny z umową, musi liczyć się z tym, że państwo może taką umowę wypowiedzieć.


Nie kupuj kota w worku

Obecnie ponad jedna trzecia nieruchomości powstaje na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Jedynie co trzecia osoba kupująca nieruchomość, interesuje się formą prawną gruntu. Nasze niedopatrzenia opłacają się zarówno deweloperom jak i władzom samorządowym. Miasto czy gmina, która przekazuje grunt w użytkowanie wieczyste (czyli na 99 lat), zapewnia sobie tym samym stały dochód przez wiele lat. Postawienie nieruchomości na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest opłacalne także z punktu widzenia deweloperów, bo nie muszą oni wykupywać ziemi na własność, aby budować na nim mieszkania. Jak wynika z analiz specjalistów, za zakup prawa użytkowania wieczystego deweloperzy płacą około 20% kwoty, jaką musieliby wyłożyć za prawo własności gruntu.

WARTO WIEDZIEĆ
Są dwa sposoby przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Pierwszy to tzw. wykup i sprzedaż nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa na rzecz użytkownika wieczystego. Drugi to szczególny tryb przekształcenia uregulowany w ustawie z roku 2005.

Pozostaje pytanie: czy to się opłaca? Otóż nie można na to pytanie odpowiedzieć jednoznacznie. Wszystko zależy od ceny, jakiej zażąda deweloper za mieszkanie, znajdujące się na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Musimy pamiętać o tym, że opłata za użytkowanie wieczyste podnosi koszty związane z mieszkaniem. Dlatego biorąc pod uwagę kupno nieruchomości postawionej na „gruntach wieczystych", trzeba dokładnie policzyć, czy nie lepiej od razu kupić czegoś z prawem własności.


Oczywiście istnieje możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Jednak ten „zabieg” także wiąże się dodatkowymi, dość wysokimi  kosztami. Dlatego o tym, czy zakup nieruchomości ustawionej na gruntach wieczystych jest opłacalny, decyduje cena.

Marlena Borawska

Schowaj
 
 
 
Komentarze: (0)